Investitionsprojekt eines Golfplatzes und eines 5***** Sterne Strandresorts in Istrien

Außergewöhnliches Investitionsprojekt im Süden der Halbinsel Istrien - bietet Golfplatz und 5***** Resort!


Die Gesamtfläche des Projekts beträgt 126 ha (126 000 qm) und umfasst Katasterparzellen von zwei Katastergemeinden.

Das Projekt bietet eine einzigartige Investitionsmöglichkeit mit der Möglichkeit, an einem erstklassigen, hochklassigen integrierten Golf- und Immobilienentwicklungsprojekt teilzunehmen, mit direktem Zugang zum Meer und in einer wahrhaft faszinierenden natürlichen Umgebung. Der aktuelle Masterplan für die insgesamt vorgesehene Entwicklung, die sich über 126 Hektar Land erstreckt, sieht Folgendes vor:

• 5***** Sterne Luxus-Hotel mit 170 Zimmern, umfangreichen Spa- und Wellness-Einrichtungen, Konferenzräumen, Restaurants, Bars und einem Casino

• 114 Wohneinheiten: 87 Apartments mit zwei oder drei Schlafzimmern und 27 Luxusvillen mit Meerblick

• 27-Loch Golfplatz und Annehmlichkeiten

Geschätzter Projektwert: 100 000 000 EUR.


Geschätzter Wertbeschreibung:

Die Gesamtkosten der Investition für das Projekt belaufen sich auf ca. 100 Mio. EUR (einschließlich Grundstück).

Die Gesamtkosten der Entwicklung ohne Grundstück: ca. 70 bis 75 Mio. EUR.

Wohnkomponente:

• Gesamte Bruttogeschossfläche − 23.300 m2

• Gesamte geschätzte Verkaufsprognosen − ca. 90 bis 100 Mio. EUR

Hotelkomponente:

• Gesamte Bruttogeschossfläche − 29.200 m2

• Geschätztes stabilisiertes EBITDA − ca. 3,7 bis 4 Mio. EUR

Golfplatzkomponente:

• 27-Loch Golfplatz − 113 Hektar

• Clubhaus – Gesamtbruttogeschossfläche − 1.800 m2

• Geschätztes stabilisiertes EBITDA − ca. 1 bis 1,25 Mio. EUR

Alle finanziellen Schätzungen sind auf Anfrage erhältlich.
Geschätzte Dauer der Projektumsetzung: 3-5 Jahre.


Allgemeine Informationen zum Tourismus in Kroatien:

Der Tourismus ist einer der wichtigsten Treiber des BIP-Wachstums in Kroatien: Der Sektor erzielte 2019 Einnahmen von 10,5 Milliarden EUR (4% Wachstum im Vergleich zum Vorjahr). Bislang war 2019 das beste Jahr für die touristische Aktivität in Kroatien. Die Ausgaben der Touristen machten normalerweise mehr als 20% des BIP aus. Als eines der wichtigsten Touristenziele im Mittelmeerraum kann Kroatien auf eine lange Tradition im Tourismus zurückblicken und zeigt großes Entwicklungspotenzial. 2023 wird voraussichtlich das beste Jahr für den Tourismus in Kroatien sein.

— Die wichtigsten Vorteile Kroatiens sind seine unberührte Natur und Umwelt, die natürlich heterogene kroatische Küste, sein kulturelles und historisches Erbe, das milde mediterrane Klima und die Nähe zu allen europäischen Märkten.

— Die Reisennachfrage ist im vergangenen Jahrzehnt konstant gewachsen. Die Zahl der Touristeneinreisen erreichte 2019 19,6 Millionen, ein Anstieg von 4,8% im Vergleich zum Vorjahr. In der Zwischenzeit erreichten die Übernachtungen in kommerziellen Unterkünften 2019 91,2 Millionen.

— Fast die Hälfte aller Besucher Kroatiens entschieden sich während ihres Aufenthalts für private Unterkünfte, wobei im Jahr 2019 mehr als 20,7 Millionen Übernachtungen registriert wurden. Hotels wurden von etwa einem Drittel der Besucher des Landes als Unterkunftsoption gewählt.

— Die Tourismusbranche des Landes ist historisch stark von der internationalen Nachfrage abhängig. Im Jahr 2019 stammten 88,7 % aller Touristenankünfte und 92,2 % aller Übernachtungen aus dem Ausland. Die wichtigsten Herkunftsmärkte waren Deutschland, das benachbarte Slowenien, Italien, Österreich, gefolgt von Polen und dem Vereinigten Königreich.

— Touristen, die 2019 in Kroatien Urlaub machten, gaben im Durchschnitt täglich 98 € pro Person und Übernachtung aus, wobei der Betrag im kontinentalen Teil des Landes etwas höher war (115 €) und an der Küste etwas niedriger (97 €). Hotelgäste geben im Durchschnitt am meisten aus (142 €).

— Die am meisten ausgebenden Touristen kamen 2019 aus den Vereinigten Staaten (174 €), der Republik Korea (157 €), China und anderen asiatischen Ländern (150 €) sowie Großbritannien (143 €), gefolgt von Touristen aus der Schweiz (118 €), skandinavischen Ländern (115 €), Spanien und Frankreich (107 €), Österreich und Belgien (102 €) und Serbien (100 €).

Istrien war in den letzten Jahrzehnten die am besten abschneidende Region im Bereich Tourismus. Im Jahr 2019 wurden im Landkreis Istrien fast 4,5 Millionen Touristenankünfte und über 26 Millionen Übernachtungen (29 % aller Übernachtungen) registriert, gefolgt von der Region Split-Dalmatien mit 3,6 Millionen Touristenankünften und 18 Millionen Übernachtungen.

Es wird erwartet, dass der Tourismus ein äußerst attraktives Investmentsegment für inländische und internationale Investoren in Kroatien bleibt. Mehrere führende Hotelmarken sind daran interessiert, in den kroatischen Markt einzutreten, jedoch mangelt es dem Land derzeit an hochwertigen Entwicklungen, die ihren Investitionskriterien entsprechen. Die durchschnittliche Größe aller Hotels in Kroatien, von denen viele unabhängig betrieben werden, beträgt 79 Zimmer; dies liegt unter dem erforderlichen Minimum von 120-150 Zimmern der großen Hotelbetreiber.

In Istrien gibt es sieben Fünf-Sterne-Hotels, von denen fünf an der Westküste der Halbinsel Istrien liegen und etwa 7 % des

Gesamtangebots an Hotelzimmern ausmachen. Derzeit bieten Umag, Rovinj und Savudrija ein gehobenes Hotelangebot in Istrien.

— Das Lone Hotel (1), das Monte Mulini Hotel (2) und das kürzlich eröffnete (2019-2020) Grand Park Hotel (3) – befinden sich in Rovinj, weniger als 600 Meter voneinander entfernt. Das Melia Coral Hotel (4) und das Kempinski Hotel Adriatic (5) – befinden sich in der nordwestlichen Ecke der Halbinsel nahe Umag, weniger als 8 Kilometer voneinander entfernt.

— In Istrien ist das Kempinski Hotel Adriatic das einzige 5-Sterne-Hotel, das Teil einer internationalen Hotelkette ist, und zudem ist dies die einzige Einrichtung, die ein Golfangebot hat. Dies stellt eine Gelegenheit für die Entwicklung eines neuen internationalen, qualitativ hochwertigen Luxushotels dar.

- EBITDA-Margen der führenden Hotelgruppen in Kroatien zwischen 2014 und 2018 basierend auf öffentlichen Quellen. Die präsentierten Hotelgruppen haben Einheiten außerhalb von Istrien, die ebenfalls in die Ergebnisse einfließen.

─ Im Jahr 2018 erreichten alle sechs präsentierten Hotelgruppen EBITDA-Margen zwischen 30% und 40%. Plava Laguna (mit 24 von ihren 25 Hotels in Istrien) erzielte die

höchste EBITDA-Marge von 40%. Die relativ hohe Marge der Hotelgruppen ist das Ergebnis der positiven Skaleneffekte, die durch den Betrieb eines Portfolios von Hotels unter einer Marke erzielt werden.


ANGEBOT an Golfresorts in Kroatien:

Momentan ist das einzige integrierte Golfresort, das Wohnimmobilien anbietet, das Kempinski Golf Adriatic, das im August 2009 eröffnet wurde. Das 5-Sterne-Luxusresort befindet sich im nordwestlichen Teil Istriens und bietet neben dem Kempinski Hotel und Spa einen 18-Loch-Golfplatz, der gut genutzt wird, sowie eine gehobene Wohnanlage. Es ist angrenzend an das Skiper Resort gebaut.

— Falkensteiner Hotels & Residences Punta Skala ist ein weiteres vergleichbares integriertes Resort-Entwicklungsprojekt in Kroatien, das derzeit individuelle Immobilien zum Verkauf anbietet. Das Resort verfügt über einen Wohnbereich sowie zwei Hotels und zusätzliche Freizeiteinrichtungen; es beinhaltet jedoch keinen Golfplatz.

— Obwohl alle oben genannten als hochwertige Resorts positioniert sind, sind einige der Wohnkomponenten relativ hochdichte Entwicklungen, die nicht unbedingt die Anforderungen anspruchsvoller Käufer erfüllen, die nach Privatsphäre und einer ruhigen Umgebung in einem hochwertigen Resort suchen.

— Der Golfmarkt in Kroatien befindet sich noch in den Kinderschuhen und bietet derzeit nur eine integrierte Wohnentwicklung mit Golf. Sollte die Regierung jedoch beschließen, die erforderliche Unterstützung und das rechtliche Umfeld bereitzustellen, könnte das Konzept des integrierten Golfresorts eine einzigartige Gelegenheit im Land darstellen und ein Anziehungspunkt für internationale Käufer werden.


PROJEKTKONZEPT: 

Basierend auf den Marktfunden und den Standortmerkmalen wurde der Konzeptplan erstellt, der die folgenden Schlüsselkomponenten umfasst:
 

Zone A: 18-Loch-Golfplatz

─ 18-Loch-Meisterschaftsgolfplatz

─ Golfakademie

─ Driving Range und Putting-Bereich

─ Unterstützende Einrichtungen

 
Zone B: Golf-Clubhaus

─ Restaurant und Bar

─ Pro-Shop und andere unterstützende Einrichtungen

Zone C: Hotel

─ 170 Zimmer 5-Sterne-Luxushotel

─ Große Spa- & Wellnessanlagen

─ Restaurants und Bars

─ Casino und Konferenzeinrichtungen

Zone D und E: Apartments

─ 48 Apartments mit 2 Schlafzimmern

─ 39 Apartments mit 3 Schlafzimmern

─ Nebeneinrichtungen (Café und Einzelhandelsflächen)

Zone F: Villen

─ 27 Luxusvillen mit 4 Schlafzimmern

Das Resort wird als hochklassiges Ziel positioniert,

gestaltet in einer niedrigen Dichte und hoher Qualität.

Eine detaillierte Machbarkeitsstudie ist nach Einreichung eines offiziellen LOI und Unterzeichnung des Agenturvertrags verfügbar.